中國社科院張明：房地產作為高收益資產時代已經終結

??11月22日，以“思辨、謀新、筑未來’為主題的首屆"人居創新者大會”于廣州、北京同步舉行。中國社科院金融研究所副所長，國家金融與發展實驗室副主任張明在會上發表了《全球新變局之下的宏觀經濟與人居模式》主題演講。

??對于近期相關機構對房地產信貸政策的監管出現了明顯的放松，張明表示這是一個好的跡象，雖然不能期望房地產投資像以往一樣出現強勁反彈，但這有助于穩住房地產投資下行的趨勢。在部分需求較為旺盛的地區，有望看到房地產投資的觸底反彈張明表示。

??談及二十大報告所釋放出的未來房地產發展趨勢，張明表示，二十大報告提到要實現“中國式現代化"。而“中國式現代化”的界定包含人口規模巨大、全體人民共同富裕、物質文明精神文明相互協調、人與自然和諧共生，走和平發展道路五大特點。其中，全體人民共同富裕、人與自然和諧共生，都會對未來人居模式產生影響。

??未來五年內，高質量發展依然是首要任務，二十大報告提到要構建全國統一大市場，提升供應鏈產業鏈的韌性和安全水平、規范和引導資本的健康發展、把著力點放到實體經濟上，穩步擴大制度型開放。其中，構建全國統一大市場，與未來房地產市場的分化趨勢高度相關。此外，城市群、都市圈或將成為未來中國房地產發展最有希望的領域，未來商品房占比會明顯下隆。

??談及未來人居走勢，張明提出，房地產作為高收益資產的時代已經終結。未來，房地產投資會兩極分化；房地產行業會由增量為主轉為存量為主，開發商過去是“制造+銷售”未來可能會轉為“持有+服務”；房子會以滿足普通居住功能為主轉為滿足多樣化的居住需求；地產消費依舊會呈現分層趨勢，最普通消費者以居住為主，中端消費者關注多樣化需求高端消費者更關注居住的科技屬性和綠色屬性。

??未來五至十年，房地產行業會呈現兩大分化。一是城市之間的房地產市場分化，二是房地產行業內部的分化。隨著要素的自由流動，統一大市場的構建，未來粵港澳大灣區的廣州、深圳、佛山，長三角區域的上海、南京、杭州，京津冀區域的北京、天津、雄安，中三角區域的鄭州、合肥、武漢，西三角區域的成都、重慶、西安15個核心城市的房地產發展前景受看好。開發商方面，中國房地產開發商的市場集中度未來進一步提高是大概率事件。未來，大量中小開發商會破產倒閉或者轉行。同時，中國房地產行業的市場化程度會顯著下降，在一二線重點城市未來商品房在新增住房的供給比例會下降，在其他城市房地產作為一種資產流動性會顯著下降。這些地方的房子，想賣出去會越來越難。