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[克而瑞]央國企“透支”、城投“苦撐”難掩集中供地困境

謝楊春 馬千里 吳嘉茗 邱娟 周奇2022-12-12 16:13:12

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2022-12-12
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??截止至11月末,22個典型城市基本已完成了2022年集中供地的第三輪,與2021年相比,市場仍深陷調整期,土地市場的熱度一路下滑。而今年多城都進行了4-5輪供地,實際上集中供地的界限越來越模糊。整體而言:

??第一,成交規模逐輪遞減,供地計劃的完成率偏低。

??第二,土拍政策一路寬松,但效果毫無起色。今年的三輪集中供地成交溢價率也分別僅有4.7%、4.1%和2.6%,地市熱度不但持續無起色,而且還在持續走低;而從流拍角度來看,今年的三輪流拍率分別為15.2%、7.97%和10.93%。

??第三,仍然依靠城投托底,除城投、央國企以外的企業,今年投資基本暫停。實際上今年集中供地中也不乏優質地塊的出讓,央企、民企等投資力度減弱的最根本原因還是在于現金流緊張。

??第四,城市分化進一步加劇。聚焦至城市來看,已18個完成第三輪集中土拍的城市中,溢價率超過5%的城市僅有寧波、合肥、北京和杭州四個城市。

??總體來看,從集中供地初衷為了抑制土地市場過熱,到今天不斷放松政策刺激土地市場熱度,隨著經濟、行業、企業的背景和發展邏輯發生轉變,未來供地會逐步淡化“集中式”,一方面為避免土拍撞期,集中土拍輪次或進一步增加;另一方面,為減少土地流拍,集中“預供地”名單進一步擴容。此外,無論是從成交量還是市場熱度來看,集中供地的城市名單或將調整。

??01

??規則“向下”、盈利“向上”

??土拍政策“一松再松”(節選)

??自2021年下半年以來,房地產市場熱度一直走低,在多家規模房企遭遇流動性危機后,客戶購房情緒觀望嚴重,樓市成交規模持續下行。尤其是2022年,因銷售仍處在“筑底期”,規模房企資金壓力再度增加,拿地意愿降至谷底,導致集中土拍熱度并未出現預期的“回暖”。此背景下,各地土拍門檻相繼放低,加大中心城區土地供應、降資質、降地價、提限價等措施紛紛出臺,但整體效果并不顯著。

??一、通過調整供應結構刺激市場回暖,中心區域出讓占比近五成

??為了盡快恢復行業信心,提振市場熱度,2022年開年以來上層調控環境顯著改善,多部委明確提出要支持居民合理購房需求,房企融資環境也邊際改善,向市場釋放強烈維穩信號。落在土地端,重點城市第三輪集中供地進一步延續了二輪寬松的土拍規則,多個城市在土地供應端釋放利好,包括降低土拍保證金比例、延緩土地價款繳納期限、降低配建要求等減少房企拿地壓力,土拍門檻進一步放松。

??CRIC數據顯示,22個重點城市2022年前三輪集中供地中,中心城區的供地比重均在48%以上,比2021年三輪中心城區供地比重高出5-8個百分點不等。另外,從中心城區供地比重的變動可以明顯地看出:土地市場下行的時候,中心城區供地比重明顯提升,從2021年第三批就可以看出,中心城市供地比重一路上升;市場過熱地時候,中心城區供地比重又有所下降,譬如2021年第二批次。

??剛剛過去的2022年第三批次集中供地更多城市土地供應采取了“少而優”的供應方式,超半數重點城市中心城區供地比重超過五成,供地以樓市表現較好、庫存偏低的熱點區域為主。典型如杭州,第三輪僅推出19宗涉宅地,有15宗位于主城區,中心城區供地比重高達79%,包括錢江新城二期、艮北、申花、西興等熱門地塊,最終19宗地塊中有8宗觸及上限價格進入一次報價階段,觸頂率達42.1%,超過了首輪的38.3%、二輪的26.7%。

??除此之外,合肥、寧波、蘇州等城市中心城區供地比重也處于高位,多在65%以上,比前5輪集中供地中心城區供地比重明顯提升。值得注意的是,雖然南京第三輪集中供地中心城區供地比重不高,僅有20%。但中心城市區供應的9宗地有6宗位于高熱區域—河西板塊,可謂誠意滿滿。結果也在意料之中,除部分河西地塊延續高熱外,其余地塊大都底價成交或是中止出讓。

??二、多城政策已松無可松,降資質、降成本、増利潤空間齊上陣

??2022年第三季度以來為了減少流拍,促進土地成交,多個城市在土地供應端釋放利好,包括降低拍地資質、減少土拍保證金比例、延緩土地價款繳納期限、降低配建要求等減少房企拿地壓力。事實上,經歷了多輪土拍規則的調整,許多城市土拍規則已經松無可松,降資質、降成本、増利潤空間等已經成為常態。

??就以房企拍地資質為例:

??1)22城在2021年第一輪集中土拍及之前對房企拍地資質要求大多較為寬泛,參拍門檻較低,僅南京、合肥、重慶等少數城市對房企參拍資質有明確要求。在競拍資質寬松下,多個城市的2021年首輪集中土拍熱度高漲,如重慶更是出現了近40%以上的溢價率,杭州、合肥、無錫等城市多宗地塊進入競配建或自持階段,實際地價顯著走高。

??2)為了穩定地價,嚴控地價再創新高,自然資源部于2021年8月份明確商品住宅用地出讓公告需體現四個方面,首先就是要求參加宅地競拍企業需具有房地產開發資質。除了申請人須具有開發資質這樣的基本要求外,部分首輪土拍高熱的城市也進一步限制參拍企業的資質,比如杭州提出開發資質年限應在一年以上,合肥所有地塊的資質要求提升至二級及以上,南京也對部分優質地塊提出競拍資質須在二級及以上的新要求。

??3)在供地新要求下,重點城市第二輪集中土拍明顯降溫,尤其是禁馬甲、嚴查購地資金來源等要求限制了房企的參拍熱情。與此同時,房企融資側顯著收緊,部分房企出現流動性困難,拿地積極性明顯下降,也使得市場熱度進一步降溫,多個城市出現了臨拍前中止撤牌的現象。在此背景下,22城的第三輪集中土拍,對房企的拿地資質要求也出現了新的變化。除了“須具備房地產開發資質”硬性要求仍保留外,此前對房企開發資質要求較高的城市多數也降低了參拍資質要求。

??4)因疫情突發疊加“爛尾樓事件”輿情發酵影響,市場信心跌至谷底,購房需求端表現持續萎靡,企業資金壓力未能得到實質性緩解,土地市場熱度也因此進一步走低。在此背景下,為了保證土地出讓,就2022年近三批次集中供地參拍要求來看,各城市的出讓門檻也在進一步降低。比如,上海、合肥、南京等城市均進一步放寬了資質要求:2022年第一批集中供地中,上海取消了此前的招掛復合打分機制,原本劣勢明顯的中小房企擁有了更多公平競爭的機會;合肥的競品質規則中對二級開發資質企業的得分由此前的零分上調至4分,對中小企業也有一定的利好。

??成本方面,最直接的就是競買保證金比重逐漸下降,典型如蘇州,競買保證金比例由去年二輪的30%-50%降至去年三輪的30%再降至今年的20%,對房企的資金要求明顯放松,保證金比例一再下調;另外,出讓金繳納期限拉長,同樣也是蘇州,其2022年首輪土拍中姑蘇、高新區和吳江等地區出讓地塊出讓金繳納期限延長至6個月,極大地緩解了房企現金流壓力,以提升拿地積極性。南京也是保證金比例在2022年首輪就已經降至20%,土地出讓金繳款周期延長至6個月或更長。

??增利潤方面,部分城市出讓地塊地價房價差拉高,增加項目利潤空間以促成交。以北京第三輪集中土拍為例,房山、順義相對較偏的幾宗宅地,銷售指導價與周邊房價相比有小幅度的上調,對于郊區板塊的預期提升有一定的作用,最終北京三批次18宗地塊均成功出讓,與第二輪18%的流拍率相比,成交熱度略有回溫。

??但是,并非所有的“放水”都有效果,內生需求不足的部分城市即使增利潤,土拍結果也沒有明顯改善。典型如合肥,在三批次集中供地中,合肥抬升了多宗地塊的毛坯限價,比如包河區淝河板塊的此次出讓地塊毛坯限價較二批次周邊地塊的漲幅都在千元以上,經開區出讓地塊住宅限價更是創下新高。以流拍再掛地塊為例,四宗地的住宅限價較此前漲幅都超過了1500元/平方米,漲幅明顯。而為了促進這些流拍地塊的成交,政府在還減少了商業占比或配建等方式來進一步增加項目利潤空間。比如曾多次流拍或撤牌的包河區BH202216號地塊,在經歷三掛三流后,第四次掛牌不僅拿掉了商業用地,同時起拍地價還較上次下降了400多元/平方米,毛坯價格更是抬升了1792元/平方米,房地價差空間明顯上漲。最終,這些地塊又慘遭流拍。

??三、集中供地以來政策走向“松-緊-分化-更松”,刺激效果不佳(略)

??02

??地價降、盈利升難掩土拍“涼意”

??僅北上深杭相對較熱(節選)

??在樓市銷售低迷以及2022年前兩輪集中土拍的消耗之下,2022年第三批次集中土拍成交熱度進一步走低。規模方面,截止11月15日,已完成三輪土拍的城市總成交規模為3460萬平方米,即使考慮待拍的四個城市出讓地塊全部成交,總成交規模也多不及前量輪。盡管多數城市進一步放松了出讓門檻,提升項目盈利空間,但在銷售放緩下企業拍地信心仍然不足,多數城市熱度也較上一輪進一步下降,僅北京、上海、深圳及杭州等個別城市熱度相對較高。

??一、整體規模:成交規模同比顯著下降,多數城市供地計劃完成率偏低截止11月中旬,共有18個城市完成了第三輪集中土拍,合計成交建面約3460萬平方米,即使考慮還未開拍的鄭州、長春、重慶和沈陽,22城第三輪集中成交體量預計仍不足4000萬平方米。成交幅數也降至新低,18城共成交326幅地,即使假若鄭州、重慶、長春及沈陽等出讓地塊全部成交,也難以追平上一輪。

??對比前六輪集中土拍來看,在三道紅線的約束以及銷售端持續疲軟的影響下,房企參拍熱情逐輪走低,政府在供地端也愈發謹慎,22城土地集中成交規模在2021年來逐輪走低。至2022年,在集中供地由三變四甚至變五等供地節奏變化的影響下,2022年前三輪土地成交規模均維持在低位,均在4000萬平方米左右,較去年任意批次均有較大差距。

??隨著市場熱度的逐步走低,政府在供地端也多選擇按需精準供地方式,即主力供應區域以位置優越、新房庫存壓力較低的板塊為主,新房銷售顯著遇冷、庫存壓力顯著增大的板塊則減少推地量。在此影響下,大部分城市22年第三批次土地集中成交規模較上一輪出現收縮,諸如南京、杭州、無錫、寧波等城市第三輪成交規模較上一輪降幅都在四成以上。

??以杭州為例。2022年第一批杭州推出60宗地,成交59宗,總成交建面達565萬平方米,第二批次杭州推出45宗地全部成交,總成交建面也超過了300萬平方米,而至第三批次,在外圍樓市顯著遇冷的影響下,杭州縮減了蕭山、臨安、富陽等區域的供地規模,僅推出19宗地,總成交建筑面積剛剛超過200萬平方米,較上一輪下降了40%。

??在土地成交規模明顯縮減的影響下,大部分城市2022年供地計劃完成率明顯偏低。具體聯系各城市的2022年供地計劃來看,三輪供地結束后,僅上海成交規模占全年住宅用地計劃供應量的比例剛剛達到八成,多數城市的供地計劃完成率不及六成,包括北京、深圳等土地市場相對較熱的城市也是如此。

??事實上,對比2021年和2022年各城市住宅用地供應計劃來看,大部分城市2022年的計劃供地量較上一年變化不大,其中天津、長春、沈陽等去年土地市場熱度較低的城市已經縮減了2022年計劃供地量。但受土地市場熱度持續走低,為了減少流拍及地方國企托底壓力,這些城市的土地出讓規模也大打折扣,如此前的供地大戶武漢三輪合計僅成交了45幅地,甚至不及去年第一批次武漢土地成交幅數。受此影響,武漢等城市前三輪成交土地規模占全年計劃供應量的比例僅在四分之一左右。

??二、熱度分化:北京回溫、合肥火爆,但更多城市三輪以清冷收場

??土拍熱度方面,經過前兩輪集中土拍的消耗,房企拿地預算大幅縮減,參拍熱情也明顯降低,進而導致22城集中土拍熱度也一再走低。從平均溢價率水平來看,至第三批次,已完成城市成交地塊的平均溢價率僅2.6%,較第二批次下降了1.5個百分點,降至集中供地以來的最低。與此同時,在多個城市已采取預掛牌的供地模式下,延期、撤牌、流拍的土地占仍較上一輪明顯上升,比重由第二輪的8.0%上漲至10.9%。

??溢價成交地塊比例的降低更能說明土拍熱度的一降再降。第三輪集中成交的346宗住宅用地中,僅75幅以溢價成交,占比還不足四分之一,換而言之,超過七成地塊均是底價成交。

??聚焦至城市面,18個完成第三輪集中土拍的城市中,溢價率超過5%的城市僅有寧波、合肥、北京和杭州四個城市,而有9個城市的平均溢價率不足1%,其中無錫、長沙和濟南第三輪集中成交地塊則均是以底價成交,土地市場熱度降至谷底。

??在延期、撤牌、流拍地塊方面,由于多數城市采取預掛牌推地方式摸底房企拿地意愿,因此推出地塊全部成交的城市個數達8個,較上一輪有所上漲。但合肥、南京、廣州等城市的土地延期、撤牌或流拍現象仍然較為顯著,尤其是南京,第三輪集中土拍延期了14宗地,并有1宗流拍,占總供應地塊的比例超過三成,也因此導致第三輪集中土拍的流拍率較上一輪出現上漲。

??對比今年前兩輪集中成交熱度情況來看,在銷售端整體遇冷的影響下,大部分城市第三輪集中成交溢價水平較上一輪出現下滑。具體按照溢價率水平來劃分,這些城市大致可以分為四類:

??一、延續高位型,即每輪溢價都在5%以上的城市,包括合肥、杭州兩個城市。以合肥為例,2022年前三輪集中土拍成交溢價率分別為11.2%,7.9%和7.2%,均處于22城TOP2位置。結合房企參拍情況來看,相比于大多數城市,合肥參拍房企中民企的參與度比較高,即使是在整體市場出現降溫的第三輪,合肥也有7幅地觸及地價上限,占成交總幅數的三成以上,土地市場熱度由此可見一斑。

??二、回溫型,包括北京、寧波兩個城市,第三輪集中成交的溢價率水平均回升至5%以上,且達到了三輪最高。比如北京,在供地質量持續提升的影響下,尤其是三輪推出了海淀西北旺、豐臺造甲村、大紅門等諸多優質用地,北京集中成交溢價率連續上漲,至第三輪平均溢價率上升至6.1%,僅次于寧波和合肥。

??三、降溫型,包括了多數城市,深圳、上海、廣州、成都等二輪熱度較高的城市也在此類。不過,在這一類城市中,深圳、上海等城市是由于供地結構變化而導致的降溫,如深圳此輪出讓地塊多位于坪山、光明等區域的非熱點板塊,位置較偏,房企拿地意愿不足,因此第三輪集中成交溢價率顯著回落,但也仍出現了兩宗地觸頂成交,整體熱度仍在較高水平。但廣州、成都、南京等城市,在供地結構向中心城區傾斜或熱點板塊優質地塊供應增加的背景下,溢價率仍出現了回落,尤其是此前競拍的熱點板塊,更是出現了由地方國企直接底價競得現象,土地市場降溫明顯。比如成都天府新區在第三輪集中供地中推出的4宗地中有一宗流拍,一宗由龍湖底價競得,另外兩宗則由天投底價收入。

??四、持續低溫型,三輪集中成交溢價率均為超過2%的城市,包括青島、天津、武漢、無錫、長沙和濟南等城市。受樓市端銷售疲軟影響,這些城市的庫存規模偏高,房企拿地十分謹慎,如天津、濟南甚至在首輪出現了極高的流拍率。值得一提的是,這些城市目前基本均采取了預公告掛牌方式來摸底房企拿地意愿減少流拍,但從實際拿地房企來看,拿地主力仍是以當地國企為主,品牌房企參與度較少。

??三、地價水平:精準供地下第三輪平均地價漲至新高,但部分流拍地塊降價仍難成交(略)

??四、盈利空間:限價放寬拉升房地價差,京、滬部分郊區地塊盈利更可觀(略)

??03

??企業拿地:國央企也露“疲態”

??城投仍繼續“托底”(節選)

??從企業的角度來看,不同類型的企業投資力度的走勢還在進一步分化:整體來看不僅民企投資保持低位,國央企投資也顯露出“疲態”,今年第三輪的投資有所下滑,僅剩城投公司仍在各地“拖底”,成為集中供地的支柱。

??除投資力度有所差別,不同類型房企的拿地偏要也有較大差異,民企、央企明顯更加偏好市區地塊,而城投、地方國企則在郊區拿地更多。

??一、投資力度:第三輪城投拿地金額較首輪增37%,民企2022年進入“躺平”狀態(略)

??二、百強投資:首輪集中供地最積極,第三輪僅兩成企業仍在拿地

??作為樓市的主力部隊,百強房企的投資動態對于樓市變化而言可謂先行指標,從兩年的集中供地情況來看,百強房企拿地的總金額、以及占比變化都呈現相似的“高開低走”趨勢,即:在第一輪集中供地中投資金額、占比都處在相對高位,隨后雙雙下降。2021年的三輪集中供地中,百強房企參與(即包含獨立拿地和聯合拿地)的投資金額占比逐次下降,從第一輪的75%降至第三輪的36%,2022年前三輪集中供地表現也較為相似,首輪百強占比達到55%,第二輪降至54%,第三輪繼續跌至40%。

??出現第一輪參與拿地占比較高這個現象的原因可能有二,一方面是百強房企更加重視項目的開發周期,對于拿地項目能在年內開工、開售的要求較高,每年首輪集中供地從時間上來說更加符合房企的習慣;另一方面,百強房企在每年年初投資預算最為寬松。

??從各輪參與拿地(且有所斬獲)的百強房企數量來看,百強房企參與集中供地的積極性也在明顯下降:2021年首輪集中供地有75%的百強房企有所斬獲,此后每一輪集中供地的參與房企數量都持續下降,到2022年第三輪,在集中供地中拿地的百強房企僅剩28家。

??值得一提的是,隨著集中供地的持續進行,仍活躍在土地市場的房企越來越少,因此百強房企投資的集中度持續提升:2021年首次集中供地中,百強房企大多積極參拍,百強房企中拿地金額10強拿地占比為43%,隨后第二、第三批次分別提升到62%、63%;2022年以來,集中供地的集中度仍在高位繼續提升,到2022年的第三輪集中供地時,百強房企中僅有28家房企拿地,拿地金額TOP10的房企占了百強總金額的65%。

??整體來看,百強房企在集中供地中的投資主要有兩大特征,一是投資力度的銳減、二則是內部分化的加劇。即使是在集中供地中表現一直相對積極的華潤、中海、保利等,其2022年的投資力度與2021年相比也均有所下滑,但在其他房企投資收縮更加嚴重的情況下,優質的新增土儲資源仍在持續向這些頭部房企集中,百強房企的內部分化更加劇烈。對于此類房企來說,集中供地更可謂是一種“機遇”。

??三、城投投資:2022年三輪“托底”力度持續加大,拿地更加中心化(部分略)從上文已經可以看出,與其他類型的房企相比,城投在集中供地中體現出了較為“反周期”的拿地走勢,結合其在2021年首輪至2022年第三輪的拿地金額和占比走勢表現更加明顯:

??在其他房企投資金額、投資占比漸次走低的情況下,城投公司的投資金額和占比逆勢走高,2021年的三批次集中供地中,城投公司的拿地金額從1228億元提升到3021億元,占集中供地總成交金地的比例也從12%上升到50%;2022年市場整體轉冷,前三輪集中供地中,城投公司的拿地金額從1488億元提升至2037億元,占比則從30%逐步漲至44%。

??四、布局偏好:北京、上海地方國企專注深耕,民企央企更偏好市區地塊(略)

??04

??集中土拍輪次或進一步增加

??但繼續寬松空間有限(節選)

??隨著行業進入無增長階段,企業不再一味追求規模,相應地,投資戰略也在根據市場政策不斷調整。短期內集中供地不會取消,但政策持續寬松的空間已經很有限,因此整個土地市場仍然會保持低位運行。城市分化加劇之下,一線、準一線的核心地塊仍是房企爭奪的重點,短期城投也仍將是土地市場的重要支撐。但對于因現金流而投資幾乎停滯的企業,尤其是民企而言,想要“活下去、活得好”,仍需要把握與城投合作開發、合作拿地、輕資產運營的機遇。

??一、土拍政策繼續寬松空間有限,集中土拍輪次或進一步增加前文已多次提到,集中供地實施至今已近2年,政策端呈現“緊-松-進一步放松”的走勢。實際上,從2021年第二輪乃至今年的政策變動來看,為了提振房企拿地信心、維穩土地市場,政策放松力度比較大,集中在減少附加條件、降低參拍資質、增加盈利空間、取消限價,以及增加優質土地供應等等。就土拍政策環境而言,目前集中供地已經處在相當寬松的階段,因此未來繼續在市場端大幅寬松的空間已經非常小了,考慮到維穩土地市場是核心目標,大力度的降地價、提升盈利空間等措施可行性并不高。

??對明年集中供地模式上,大概率在兩個方面會進行調整與試水。第一,為避免土拍撞期,集中土拍輪次進一步增加。今年有部分城市如蘇州、無錫、武漢等,集中供地批次增加到四次甚至5次,明年或將有更多的城市跟進。增加輪次目的主要是是以時間換空間,除了避免土拍撞期,會對房企城市選擇造成影響外,更多是通多時間延后,緩解企業現金流壓力保證土地市場的穩定。第二,為減少土地流拍,集中“預供地”名單進一步擴容。預申請、預供地今年的土拍中也有諸多城市采取,一方面提前溝通“托底”,另一方面也給企業留下充裕的選擇時間。

??整體來看,集中供地出臺的初衷是為了預防和緩解土地市場過熱的情況,繼而維穩整個這個房地產市場的發展。但時至今日,盡管在政策不斷寬松之下,土地市場仍未有好轉,我們認為,考慮到維持市場的穩定性,集中供地不會突然取消,而是通過增加出讓批次的方式,逐漸淡出土拍市場。考慮到經濟背景、行業背景已經出現較大的轉變,企業也面臨前所未有的資金危機。如今集中供地更多是起到維穩土地市場發展,避免市場信心進一步惡化。

??二、短期土地市場熱度難有起色,城市分化“由外到內”(略)

??三、央國平的格局難改,民企是土地市場的“試金石”(略)

??四、城投托底但開發較弱,后續代建、合作開發機會值得關注(略)

??五、越不拿地越難賣,企業拿地仍應以“換倉提質” 為先

??從企業的總土儲去化周期不難發現,即便諸多企業已經從去年下半年停止拿地,但去化方面陷入“越不拿越難賣”的困境。究其原因,一方面是當前行業進入無增長時期,過往需求過度透支勢必會在行業下行期帶來銷售的大幅銳減。另一方面,雖然部分企業總土儲貨值總量較高,但存在大量“僵尸庫存”,本身存量庫存去化顯著慢于新增土地。即便不拿地,市場走弱之下去化周期仍然會大幅攀高。而且此前大量房企依托三四線周期實現規模快速發展,在當前行情下,土儲結構相對較差,去化自然偏慢。

??因此,整體而言,短期的不拿地只是應對當前行業風險、企業風險的一種手段,在當前的行業格局下,不拿地去化周期仍會持續上升,而越難賣進而會導致銷售匯款、現金流難以得到改善,陷入僵局。想要熬過行業寒冬,企業還是需要通過優質的新增土地來帶動整體的銷售回暖。

??城市選擇越發趨同之下,深耕城市群是上策,投資聚焦在核心一二線城市。未來長三角、粵港澳、京津冀、長江中游和成渝這5大城市群將成新一輪發展高地,市場份額將穩中有升。并且,在建設現代化都市圈過程中,核心城市與衛星城市市場價值將重構,這也是未來企業投資的重點。在不為了拿地而拿地的策略下,區域深耕需要選擇市場有溢價、有上升空間的城市。

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