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[克而瑞]土地周報 | 多城完成新一輪集中土拍,土地成交規模環比微漲(12.5-12.11)

2022-12-13 12:23:22

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2022-12-13
  • 報告類型:土地交易分析
  • 發布機構:克而瑞

??2022年第50周

??2022年12月05日-12月11日,臨近年末,各城市的土地出讓活動更加頻繁,周內迎來上海、蘇州、蘇州、武漢等多個城市的集中土拍。在此影響下,土地市場成交規模環比上周進一步上漲,不過平均地價卻因成交結構改變而出現回落。不過,就熱度來看,大部分城市的土地成交仍以底價成交為主,熱度處于低位,僅上海、蘇州等少數城市在熱點板塊有優質宅地高溢價成交的影響下土拍熱度位于較高水平。

??土地政策

??新鄉調整商品房項目配建保障房方式

??允許企業可自主選擇

??12月5日,河南新鄉發布《關于對<調整商品房項目配建保障房方式的通知>公開征求意見的通知》。《通知》提及,對今后新建商品房項目,除市政府明確要求實物配建的項目外,采取實物配建和繳納易地建設資金相結合的方式,原則上由開發企業自主選擇。

??土地供應

??年末供應季節性回落

??武漢加推六批次供地

??供應方面。臨近年末,受土地出讓時序影響,CRIC重點監測城市的土地供應面積環比大幅下滑。具體來看,重點監測城市本周新增掛牌規模達737萬平方米,環比下降48%,同比也有11%的降幅。各能級城市的供應建面也均不及上一周,尤其是三四線城市,隨著各地今年內土地掛牌活動接近尾聲,重點監測的三四線城市的供應規模連續兩周大幅回落,本周僅有泉州一城的掛牌建面超過50萬平方米,其余城市均僅有少數地塊推出。重點城市集中供地方面,僅武漢在本周有加推,此次為武漢年內的第六批次供應,涉及11宗宅地,包括江漢區電影制片廠項目等重點項目用地,總體量超過200萬平方米,預計將于12月30日完成出讓。

??土地成交

??成交規模環比小幅上漲

??但價格卻因成交結構變動而出現回落

??成交方面。臨近年末,各城市土地出讓節奏加快,周內迎來了上海、蘇州、福州、武漢、徐州、南通等城市的集中出讓。因此,CRIC重點監測城市的土地成交面積也環比進一步走高。具體來看,CRIC重點監測城市本周經營性用地總成交建筑面積為1794萬平方米,環比微漲4%,但同比并不及去年同期;土地成交總金額并未隨之上漲,但仍在1000億元以上;因城市成交結構變動,平均地價較上一周出現了小幅回落,樓板價降至6099元/平方米,環比下降9%。 

??各能級城市方面,除二線城市成交建面不及上周外,一線城市和三四線城市的成交規模均較上周有所增加,尤其是三四線城市,成交占比上升至68%,成為本周絕對的成交主力。具體來看,一線城市本周成交主力為完成第四批集中土拍的上海,共成交8宗地,其中6宗地為上海四批次成交地塊,總建面為63.8萬平方米,共收金126.8億元,另2幅為商辦用地,均為底價成交。此外,廣州也成交了3宗商辦地塊。二線城市中,長沙的成交規模最高,共成交7宗地,總建筑面積達110萬平方米,其次是西安,成交建面也超過了100萬平方米。三四線城市中,徐州、常州、南通等城市均進行了多宗地的集中出讓,其中徐州的成交規模最高,總成交建面達441萬平方米,涉及53宗地。

??市場熱度

??供地縮量提質促上海、蘇州土拍回溫

??武漢、福州土拍仍一片低熱

??市場熱度方面。底價成交仍是當前土地市場的主旋律,尤其是三四線城市,更難出現溢價成交地塊。因此,本周重點監測城市的溢價率受三四線城市成交占比上漲而重回低位,平均溢價率僅1.8%,流拍率也因此回升至8.8%。

??就本周進行集中土拍的城市表現來看,上海和蘇州在供地質量提升的影響下均有地塊觸及上限價而成交,帶動平均溢價率較上一輪均出現了上漲;反觀武漢和福州,由于樓市整體表現低迷,企業拿地意愿不強,最終武漢出讓地塊中7宗成交,10宗被延期,福州計劃出讓地塊中1宗取消出讓,其余則底價成交。

??周度TOP5

??核心區優質宅地仍受房企青睞

??上海、蘇州均有地塊觸頂

??進入12月,重點城市集中土拍潮延續,周內迎來上海、蘇州、福州及武漢等四個城市的集中土拍。其中,位于上海青浦華新鎮的大體量商住地成為本周成交總價最高的地塊,成交價格為48.76億元,由中交地產底價競得;門檻地塊為福州四批次的榕宗地2022-51號地塊,由廈門國貿以25.81億元競得。

??聯系地塊競拍熱度來看,去化有保障的核心區優質宅地仍然備受品牌房企青睞。以單價榜中入榜地塊為例,除了體量迷你、配建較多的上海靜安中興社區地塊底價成交外,其余四宗地因區位優越、周邊去化較好而均吸引了多家房企參拍,最終以高溢價成交或直接觸頂,競拍熱度相對較高。 

??重點地塊點評

??靜安中興社區迷你宅地底價成交

??地塊分析:

??12月9日,繼深圳、北京后,上海也迎來了第四批次集中土拍。對比前三批次集中供地來看,上海此次供地規模大幅減少,僅推出了6幅地塊,總建面僅為63.8萬平方米,是集中供地以來供應規模最少的一批。最終,6宗地全部成功出讓,共收金126.8億元,平均溢價率為3.69%,較上一批次小幅上升。

??此次上海集中供地,主城區僅推出了一宗,地塊位于處于內環內的靜安區中興社區,區位極為優越。周邊配套也比較完善,地塊周邊多條軌交線路經過,同時還靠近市北中學和上海第十人民醫院分院。樓市方面,地塊周邊待售、在售項目不多,新房聯動價格此前最高為11.9萬元/平方米,此次上調至12.3萬元/平方米,但較周邊二手房14-15萬元/平方米的掛牌價格來看,仍有一定的倒掛空間。不過,由于項目體量較小,占地面積僅0.52萬平方米,并且還有商業自持、市北高中擴建等要求,可售住宅建面極少。因此,項目最終由蘇河灣托底,成交總價為4.88億元。

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