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[克而瑞]上海第四批次土拍小幅回溫,佳運成為全場唯一拿地民企

馬千里、邱娟2022-12-12 15:40:15

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  • 城市:上海
  • 發布時間:2022-12-12
  • 報告類型:土地交易分析
  • 發布機構:克而瑞

??12月9日,上海完成了第四輪集中土拍,掛牌的6宗地均成功出讓,總建面63.8萬平方米,成交總金額126.8億元,本次供應地塊的6宗地多位于郊區,并且3宗地為綜合地塊,樓板價維系在低位;熱度方面,在寶山共富、青浦趙巷兩宗較大體量地塊封頂成交的帶動下,整體溢價率較第三輪集中供地略有上升,增至3.69%,熱度在今年的四輪集中供地中僅次于第二輪。

??第四輪供地規模降至新低

??涉宅地出讓金已超過2021年全年

??與前三批次集中供地的大體量不同,上海第四批次供應量降至較低的水平,共計出讓6宗含宅用地,總規劃建面僅63.8萬平方米,總起拍價僅有122.27億元,創下2021年開啟集中供地以來集中土拍規模之新低。出讓規則方面,上海延續了第三輪新采納的在一次性競價環節增加了新增隨機值的機制;對于多家房企競拍的熱門地塊,一次性報價環節的隨機性增強,房企拿地依舊要看“運氣”。

??就地塊分布來看,本輪供地集中在靜安區、寶山區、嘉定區、青浦區、自貿區臨港新片區等5個地區,其中5宗位于郊區,僅有的一宗中心城區地塊——靜安中興地塊建面僅13410平方米,還要包含學校的擴建,住宅僅65套房,利潤空間十分有限。從區位來看,四批次地塊質量較為一般,不過值得注意的是,青浦趙巷地塊房地聯動價增至54500元/平方米,較上月入市的金地虹橋峯匯限價高出2500元/平方米,大大提升了房企的盈利預期。

??截止12月9日,上海2022年涉宅地成交規模達560公頃,而2022年供給計劃中宅地供應規模為522~592公頃,按照平均數557公頃來測算的話,2022年上海宅地供應完成率為100.5%,剛好完成了全年的宅地供應計劃。值得注意的是,截止12月9日,2022年上海涉宅地中成交金額已經高達2839.5億元,同比2021年上漲了0.5%,也創下歷史新高。

??青浦趙巷、顧村共富兩主力地塊封頂成交

??競拍熱度較第三輪略有回升

??在青浦趙巷、顧村共富兩宗主力地塊封頂成交的帶動下,上海第四輪集中土拍熱度較第三輪上升1.42個百分點,整體溢價率增至3.69%。

??其中,熱度最高的當屬寶山區共富地塊和青浦趙巷地塊,兩地分別經過23、33輪報價,進入一次性報價環節,最終分別被佳運集團和廈門國貿拿地,溢價率分別為9.45%和8.96%,成為本場土拍唯二的溢價成交地塊。

??寶山區共富地塊于靠近1號線呼蘭路站,以及在建的18號線二期大康路站,交通較為便利;地塊容積率只有1.8,限高50米,可打造低密疊加產品,此外,該地房地聯動價65696元/平方米,與二批次華發競得西側地塊的房地聯動價持平,而周邊的同類二手房售價已經到達7萬元/平方米,存在一定的倒掛空間,加之周邊綠化較多、比較宜居,配套比較完善,去化沒有大問題,因此地塊吸引了12家房企參拍,最終該地被佳運置業以207960萬元的總價競得,溢價率為9.45%,樓板價也僅有33362元/平方米,按照其房地聯動價65696元/平方米測算的話,地房比僅有51%,房地差高達32334元/平方米,盈利空間比較充裕。

??此外,位于青浦趙巷板塊的佳恒路南側地塊由于盈利空間提升(該地房地聯動價54500元/平方米,而周邊的金地虹橋峯匯指導價52000萬元/平方米,聯動價提升了2500元/平方米),加之11月入市的金地虹橋峯匯去化情況較佳(首開538套房源,項目觸發積分51.5分),熱度也相對較高,吸引了招商、保利、建發、國貿、大華等多家房企參拍,在觸發中止價后,最終被廈門國貿以330810萬元的價格拿下,樓板價為24484元/平方米。

??本場土拍唯一位于中心城區的靜安中興地塊,雖然區位較佳,但由于地塊較小,還包含學校的擴建,利潤空間十分有限,最終被蘇河灣底價拿下。余下的嘉定安亭、青浦華新、臨港萬祥三宗地也均底價成交,嘉定汽車城、中交和中鐵二十局&中鐵十五局&臨港集團分別落子。

??四季度新房市場明顯降溫

??高供應之下熱門板塊去化也遭“滑鐵盧”

??總的來看,雖然溢價率較第三批次略有回升,但除了青浦趙巷和寶山共富兩宗盈利空間有保障的兩宗地外,其余地塊房企參拍熱情也較低,4宗地塊僅有1家房企報名,最終遺憾底價成交。

??究其原因,主要還是由于進入四季度以來,上海樓市行情明顯降溫,非核心板塊的去化明顯變慢,整體開盤去化率不佳。CRIC監測數據顯示,11月入市項目共33個,整體開盤去化率63%;市區、外環線熱點區域、新城核心區軌交項目日光或者維系9成左右的去化,新城無軌交去化下降至兩成左右。

??不僅如此,由于今年上海加大了土地供應規模,尤其是郊區核心板塊供應量大幅增加,帶來了新房集中上市的壓力,今年上海新房供應量高達942萬平方米,較去年同期漲幅高達四成,與此同時,成交量卻與去年基本持平,這樣一來,庫存壓力逐漸提升,以往的熱門板塊譬如徐涇部分前期熱門項目的去化都明顯下降。

??拿地主力依然是央國企

??佳運置業成為唯一拿地民企

??與前三輪集中土拍一致,上海第四輪土拍依舊是央國企為主,民企的積極性仍未復蘇。本輪成交的6宗地中,有4宗被國企央企底價競得,達到總成交幅數的67%,余下的2宗地塊分別佳運集團和廈門國貿競得,也是本場土拍中唯二進入一次性報價階段成交的地塊。

??值得注意的是,憑借一次性報價競得寶山共富地塊的佳運置業,在12家房企中成功中標,是本場土拍中唯一拿地的民企,可謂幸運值爆棚。

??中交則“財力值”拉滿,以48.75億元的價格底價拿下青浦華新商住地塊,是本場土拍中總價最高的地塊。青浦的另一宗純宅地也就是廈門國貿一次性報價競得的地塊,拿地價高達33.08億元。在這兩宗地的助力下,青浦也成為本場土拍賣地金額最高的區域,總價達81.84億元,占到本場土拍總金額的65%。靜安中興地塊由于地塊建面較小,盈利空間有限,被蘇河灣集團底價拿下也在意料之中。

??鑒于近期臨港新房供應集中,客戶逐步稀釋,開盤項目均遇冷,加之本次土拍的萬祥地塊不在核心區,位置相對較偏,土拍遇冷也在意料之中,最終被中鐵二十局&中鐵十五局&臨港集團聯合拿下,成為本場土拍中唯一由聯合體競得的地塊。

??整體來看,受兩宗主力地塊封頂成交的影響,上海第四輪土拍熱度小幅回溫,但與北京、杭州等同類城市相比,熱度還是相對低的,2/3的地塊僅有1家房企報名,最終底價成交。究其原因,一方面與四季度以來新房市場的降溫有關,另一方面,則與今年上海新房的高供應有關,尤其是郊區部分核心板塊供應量大幅增加,客戶逐步稀釋,開盤項目去化遇冷也在意料之中,這也就解釋了房企尤其是民企參拍積極性較低的原因。

??值得注意的是,雖然近來面向房企的融資政策有所放松,但在行業資金偏緊的背景下,受益房企較為有限,大多數民營房企的資金壓力仍舊趨緊,進而影響了房企的競拍熱情。除此之外,疫情影響下,相對一部分人群工作和收入受到影響,未來收入預期明顯下降,購房需求也極大地收縮或延后,房企基于對項目去化的擔憂,土拍態度也變得相對謹慎。要想讓市場熱度回升,仍需等待需求側調控放松取得理想的成效。

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